Daños producidos por el Consorcio y/o sus propietarios

          Consorcio: Significa “unión o compañía de los que viven juntos “, o “participación de              la misma suerte con uno o varios”

El consorcio, como tal, es una persona jurídica de derecho privado “distinto” de sus miembros ya que goza de capacidad para contraer obligaciones o adquirir derechos.

Tiene su domicilio propio, su capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, su propio patrimonio y tambien sus propias autoridades.

El consorcio, en consecuencia, como tal puede ser sujeto activo o pasivo en un proceso judicial.

Por lo dicho, pesa sobre el “consorcio” la posibilidad del surgimiento de “responsabilidad tanto respecto de terceros como de los propios copropietarios.

A-     Distintas posibilidades de responsabilidad:

1.       Responsabilidad del consorcio: Desprendimiento de mampostería.

La responsabilidad derivada de los daños ocasionados por caída de mampostería es de carácter objetiva  derivada del riego o vicio de la cosa. Artículo 1757. Hecho de las cosas y actividades riesgosas. Toda persona responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados por las circunstancias de su realización. La responsabilidad es objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.

Sujetos responsables: Por tratarse de mampostería de “partes comunes” del edificio no corresponde accionar contra ninguno propietario de unidad funcional alguna sino contra el Consorcio por ser el “guardian” de las Cosas y partes necesariamente comunes. Art. 2041 dice que. "Son cosas y partes necesariamente comunes: …. c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad.

Todo ello son “cosas de propiedad común de los miembros de un consorcio” , por lo que el deber de guarda y conservación le es atribuible al Consorcio, resultando entonces responsable unicamente el Consorcio por su mal conservación o por su desprendimiento.-.

Eximentes de responsabilidad. Artículo 1729. Hecho del damnificado La responsabilidad puede ser excluida o limitada por la incidencia del hecho del damnificado en la producción del daño, excepto que la ley o el contrato dispongan que debe tratarse de su culpa, de su dolo, o de cualquier otra circunstancia especial.

Artículo 1730. Caso fortuito. Fuerza mayor. Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. Este Código emplea los términos “caso fortuito” y “fuerza mayor” como sinónimos.

Artículo 1731. Hecho de un tercero. Para eximir de responsabilidad, total o parcialmente, el hecho de un tercero por quien no se debe responder debe reunir los caracteres del caso fortuito.

2) Responsabilidad solo de “una parte del edificio”. Cosas caídas o arrojadas desde una parte del edificio.

Artículo 1760. Cosa suspendida o arrojada. Si de una parte de un edificio cae una cosa, o si ésta es arrojada, los dueños y ocupantes de dicha parte responden solidariamente por el daño que cause. Sólo se libera quien demuestre que no participó en su producción.

La norma en análisis se refiere al régimen de responsabilidad por los daños ocasionados por las cosas caídas o arrojadas de una parte del edificio.

El art. 1760 C.C.N. y C. regula un supuesto especial de responsabilidad colectiva, en la cual se ocasiona un daño al tercero con una cosa caída o arrojada de un edificio.

Cosa arrojada o caída que ocasiona un daño. El primer elemento requerido para que nazca la responsabilidad que emana de la norma en análisis es que el daño sea ocasionado por una cosa arrojada o caída de una parte del edificio. Quedan incorporados en el ámbito de la responsabilidad colectiva así consagrada los casos en que la cosa es arrojada o cae desde un edificio, en forma anónima, sin determinar quien la arrojo o desde que unidad funcional.

Eximentes. La norma en estudio es clara en cuanto a que únicamente se libera quien demuestre que no participó en la producción del daño. Ello implica establecer una presunción en favor de la víctima que ha sufrido el daño por la caída de la cosa desde el edificio, de que los autores son los ocupantes, y que los dueños deben responder en forma solidaria con aquellos. Más  allá de esta clara regla, existen dos notas distintivas que también deben tenerse en cuenta.

En primer lugar, el art. 1760 CC y C se refiere, expresamente, a que la cosa debe haber caído o haber sido arrojada desde una “parte” del edificio. Con ello se quita todo manto de duda al hecho de que la responsabilidad colectiva consagrada no alcanza a las personas que habiten o sean propietarios de una parte distinta del bien del cual provino la cosa (por ejemplo, los habitantes del contrafrente, o cuyas ventanas no dan a la arteria desde la cual, ineludiblemente, cayó o fue arrojada la cosa dañosa).

En segundo término, tampoco debe encontrarse individualizada la unidad funcional desde la cual se arrojó o cayó la cosa.

 

3) Responsabilidad exclusiva del Propietario de una unidad funcional.-

Si se da el caso de que esta individualizada la unidad funcional desde la cual se arrojó o cayó la cosa, pues, en este último supuesto, solo debe responder el propietario y/o poseedor des esa unidad funcional. Lo que sucede es que, identificado el causante del daño, ya el supuesto de responsabilidad aplicable no será el establecido en el punto anterior, sino que desde cuya unidad cayo o desde la cual se arrojó en efecto la cosa debe responder directamente por su accionar (art. 1749 CC yC), o por el hecho de la cosa que cayó desde su propiedad (art. 1757 CC yC y ss.).

Si  está identificada o individualizada la unidad funcional desde la cual cayo la cosa o fue arrojada, NO HAY RESPONSABILIDAD NI DEL CONSORCIO NI DEL RESTO DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES FUNCIONALES, LA RESPONSABILIDAD SERA UNICAMENTE y solidariamente del propietario de la unidad funcional y/o su ocupante  en cualquier variante que fuere (inquilino, usufructuario, poseedor, comodatario, etc) 

Hay solidaridad en las obligaciones con pluralidad de sujetos y originadas en una causa única cuando, en razón del título constitutivo o de la ley, su cumplimiento total puede exigirse a cualquiera de los deudores, por cualquiera de los acreedores (Artículo 827 del CCyCN).-

4) Cosa Arrojada o caída desde una parte común del edificio

En este caso, la responsabilidad incumbe al Consorcio. Si bien las partes comunes son de copropiedad de los propietarios de las unidades funcionales, el Consorcio es el GUARDIAN de las partes y cosas comunes al habérsele delegado la función de cuidarlas y mantenerla en buen funcionamiento. Serán partes comunes las que prevé expresamente la ley (art. 2040 del C.C.y. C.N.) y las que haya determinado el Reglamento de Propiedad horizontal (por ejemplo un S.U.M. -salon de usos multiples.). En caso de duda si la parte es propia y comun debe estarse a que es parte común.

 

5) Cosa Arrojada por un dependiente.

Artículo 1753. Responsabilidad del principal por el hecho del dependiente. El principal responde objetivamente por los daños que causen los que están bajo su dependencia,  o las personas de las cuales se sirve para el cumplimiento de sus obligaciones, cuando el hecho dañoso acaece en ejercicio o con ocasión de las funciones encomendadas. La falta de discernimiento del dependiente no excusa al principal. La responsabilidad del principal es concurrente con la del dependiente.

Se consagro la responsabilidad objetiva del principal por los daños causados por las personas que están bajo su dependencia, como así también de aquellos de los que se sirva para el cumplimiento de sus obligaciones.

Pero ello está limitado a que el hecho dañoso ocurra en ejercicio o en ocasión de sus funciones.

El damnificado podrá ejercer la acción contra el Consorcio sin perjuicio del derecho de repetición que pudiere corresponder eventualmente entre ellos.

 

Extensión del resarcimiento.

Artículo 1740. Reparación plena. La reparación del daño debe ser plena. Consiste en la restitución de la situación del damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en especie. La víctima puede optar por el reintegro específico, excepto que sea parcial o totalmente imposible, excesivamente oneroso o abusivo, en cuyo caso se debe fijar en dinero. En el caso de daños derivados de la lesión del honor, la intimidad o la identidad personal, el juez puede, a pedido de parte, ordenar la publicación de la sentencia, o de sus partes pertinentes, a costa del responsable.

 

6. Daños por veredas en mal estado.

El propietario frentista seria el guardián de la acera en tanto que la acera son bienes de dominio público del estado.

En CABA rige la LEY N - N° 5.902. CIUDAD DE BUENOS AIRES, 23 de Noviembre de 2017. Vigente, de alcance general.

Se entiende por vereda y/o acera al área de la vía pública destinada a la circulación de peatones delimitada por la línea oficial o la línea oficial de esquina y el cordón o la franja divisoria que bordee la calzada, según el caso.

La Autoridad de Aplicación de la presente es el Ministerio de Ambiente y Espacio Público del G.C.B.A.

El ARTÍCULO 5°: Dice que La obligación por la construcción, mantenimiento,  reparación y reconstrucción de la vereda compete al propietario frentista, sin perjuicio de las eximiciones previstas en la presente.

Acceso vehicular.- En el caso del acceso vehicular, la obligación del propietario frentista establecida en el artículo precedente se extiende a la de ejecutar y mantener el rebaje del cordón y una rampa en las condiciones que determine la normativa de aplicación.

 Se exime al propietario frentista de la obligación establecida en el artículo 5° en el supuesto de deterioros ocasionados en la vereda y/o acera por obras de apertura y/o roturas en el espacio público realizadas por empresas prestadoras de servicios públicos u otros sujetos autorizados, por sí o por terceros, en cuyo caso es aplicable la Ley 2634 # o la que en un futuro la reemplace. Si la vereda resultare destruida, parcial o totalmente, como consecuencia de obras ejecutadas por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por sí o por terceros, o por raíces de árboles, la reparación o reconstrucción corre por cuenta y cargo de aquél.

ARTÍCULO 8°.-Accesibilidad.- La construcción, mantenimiento, reparación y/o reconstrucción de cordones o franjas divisorias que bordeen la calzada, vados y rampas para personas con movilidad reducida es competencia exclusiva del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y deberá ejecutarse en concordancia con las normas relativas a la accesibilidad física para todos.

En tanto el art. 9. Exige para la realización de la obra de construcción, mantenimiento, reparación y reconstrucción de la vereda, el propietario frentista debe dar aviso a la Autoridad de Aplicación, con la antelación que esta disponga en la reglamentación, manifestando, con carácter de declaración jurada: a) la superficie y la volumetría de la vereda que afectará a la obra; b) el tipo de solado a reponer; c) el plazo estimado de duración de la obra y su motivo; d) la ubicación de su perímetro o espacio público afectado; y,  e) los demás aspectos que se establezcan por vía de la reglamentación.