Debido a la gran cantidad de consultas que he recibido por renuncia del administrador por alguna de estas vías creo necesario aclarar algunos puntos fundamentales a tener en cuenta por parte de los copropietarios.
La única forma de elegir un administrador es por Asamblea convocada a al efecto, debidamente notificada a todos los copropietarios de acuerdo a lo que indique el Reglamento de copropiedad del Consorcio
En esa convocatoria que deberá figurar como punto del orden del día la renuncia del administrador con fecha a partir de la cual se hará efectiva y la elección de un nuevo administrador por el término de un año. (En CABA puede ser por menos tiempo, pero no es aconsejable, debido a que con unos pocos meses no se puede evaluar el desempeño de un administrador).
La única forma legal de renunciar es esa., así como también es la única forma legal de elegir un administrador.
Muchas veces algunos administradores no quieren enfrentar una asamblea y su renuncia no es efectuada por convocatoria a asamblea, sino por otras vías. Analizaré cada una de ellas:
Notificación de renuncia por carta documento a un miembro del consejo de propietarios para que notifique al resto del consorcio de la renuncia: ante la urgencia será el consejo completo quien deberá efectuar la convocatoria, debido a que es una de sus funciones ante caso de vacancia del cargo de administrador,.
Esa convocatoria deberá ser redactada con las formalidades legales y deberá ser enviada a todos los copropietarios. Si el administrador renunciante no facilita el libro de actas, deberán contratar un Escribano para que labre el acta de asamblea en la que se elige nuevo administrador.
Nota dejada bajo puerta del edificio donde el administrador manifiesta su renuncia: ante esta situación el consorcio podrá optar por intimar por carta documento a que realice la convocatoria para efectuar su renuncia, existe la posibilidad de que no conteste la carta documento y mientras el consorcio permanece acéfalo, situación por demás desaconsejable. Otra opción es realizar autoconvocatoria de acuerdo al Código Civil y Comercial, convocada siempre con las mismas formalidades que tiene la que debía convocar el administrador para efectuar su renuncia. La autoconvocatoria del CCYC no es una reunión informal en la que participan algunos vecinos, deben ser convocadas por el 5 % del total de propietarios del Consorcio y de acuerdo a la normativa que indica el reglamento .Las autoconovatorias tienen un limite: y es que en ellas solo pueden tratarse relacionados al Administrador o al Consejo de Propietarios. Las asambleas siempre se labran en el libro de actas del consorcio. No debe hacerse en acta volante, sino con la presencia de un Escribano.
Renuncia enviada por mail a los copropietarios: carece de todo valor. El mail no es medio de notificación fehaciente. En el caso de que administrador y propietarios posean firma digital tendrá el valor de una comunicación, nada más. En nuestro derecho los medios de notificación fehacientes son las cédulas en el caso de los juicios para notificar las decisiones de los jueces, los TCL para el caso de los procesos judiciales laborales y la Carta Documento para toda otra notificación.
Para todos estos casos en que serán los copropietarios los que deberán convocar la asamblea es aconsejable que previamente se asesoren con un abogado especialista y evitar futuros inconvenientes.
Dr. Daniel Cabal, Abogado 25 años de Experiencia,
MATRICULA Colegio Abogados Cap. Fed.
Especialista en Propiedad Horizontal.
Administrador de Edificios Matricula habilitante expedida por el Gobierno Ciudad Bs. As.
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