En muchas oportunidades frente a distintos inconvenientes con el Administrador, surgen dudas en el propietario que es importante tratar de dilucidar.
¿Cómo es la selección del Administrador?
Lamentablemente en su gran mayoría es
por el valor de los honorarios, la gente se fija primero en los honorarios y
después en todas las demás condiciones y requisitos que deben exigir.
Pero muchas veces la gente contrata
lo que le ofrecen más barato y después se queja porque termina pagando caro.
¿Qué requisitos debe cumplir?
El primero es de capacitación,
actualización permanente de conocimientos por sobre todas las cosas, y también la
honestidad.
Lamentablemente en nuestro país
muchas veces se prefiere contratar al ignorante, presumiblemente honesto, que
al idóneo responsable.
Lo que ocurre es que fallan los
debidos controles, lo primero que debemos tener en cuenta de un Administrador
es su capacidad, su actualización permanente de conocimientos, después debe
conocerse el nivel de resolución que tiene en la práctica esa capacitación, ese
profesionalismo y esa atención.
¿Qué tareas tiene a cargo?
Administrar el consorcio de
propietarios, es decir recaudar los recursos necesarios y destinarlos a los
fines correspondientes para asegurar el normal funcionamiento, mantenimiento y
conservación de los servicios comunes y centrales del inmueble.
Representar a la persona jurídica
denominada Consorcio de Propietarios ante los poderes públicos, ante los
terceros y también sobre los propios integrantes del consorcio.
Tiene que conducir al personal de
portería y controlar el funcionamiento armónico de la comunidad consorcial a su
cargo, y no solo de las estructuras edilicias, sino también de las relaciones
con los propietarios y con los proveedores, las cuestiones económicas, los
conflictos legales, las decisiones sobre el manteniendo preventivo, y todas las
gestiones y trámites que le demanda la conducción de una persona jurídica de la
particularidad social de un consorcio de propietarios.
El encargado por su parte es quien
tiene bajo su responsabilidad la higiene, la vigilancia, la limpieza y el
cuidado del edificio y de los bienes físicos con que cuenta el inmueble.
¿Qué debe hacer el Administrador para dar seguridad del manejo dinero a
los propietarios?
El Administrador tiene funciones
multiprofesionales, dentro de un consorcio aunque el manejo del dinero del
consorcio hoy en día está muy acotado, porque más del 80 % son obligaciones
fijas cerradas, es decir de imposible manejo discrecional por parte del
Administrador.
Son fondos destinados a
remuneraciones y cargas sociales del personal de portería, facturas de
servicios públicos, seguros obligatorios, servicios y controles obligatorios, y
los propios honorarios del Administrador.
Además hoy en día con la norma MIS
EXpEnsas sobre liquidación de expensas se obliga al Administrador a hacer la
liquidación de acuerdo a ella.
Otra importante norma creada por el
CCYC es la figura del Consejo de Propietarios, que es el órgano interno para
controlar el manejo económico del consorcio por parte del Administrador.
¿Los propietarios pueden exigir una rendición de cuenta en forma
individual?
En forma individual no lo pueden
hacer, la rendición de cuentas es para todo el consorcio y debe ser cuestionada
dentro de los treinta días de presentada por el Administrador, de lo contrario
queda automáticamente aprobada como ocurre con los extractos bancarios y los
resúmenes de las tarjetas de crédito.
Únicamente la asamblea general
ordinaria puede aprobar o rechazar la rendición de cuentas anual.
Se controla al Administrador a través
de la asamblea del consorcio o a través de la función del consejo de
propietarios.
Cuando el Administrador asume el
cargo tiene que establecer el modelo de liquidación que utilizará y con que
periodicidad lo remitirá a cada copropietario, y el consorcio lo contrata en
base a esa obligación.
Actualmente se ha hecho costumbre que la liquidación de expensas comunes sea mensual, con detalle de los ingresos, los egresos, el prorrateo a cada unida funcional, y el estado económico y de caja del consorcio, entre otros datos.
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